過去2年為因應新冠肺炎大流行經濟低迷，美國聯準會（Fed）採取寬鬆貨幣政策振新經濟。低利率也帶動美國房市火熱，許多屋主持有的房產淨值都飆升約20%至30%。那麼這對於不打算賣房的朋友來說，房屋淨值上升有什麼好處呢？

本期休斯頓華人經紀介紹房屋淨值貸款（Heloc-Home Equity Line of Credit），並與融資型重貸相比較分析各自的優缺點！

房屋淨值貸款（Heloc-Home Equity Line of Credit，簡稱HELOC）

不少人對房屋淨值貸款感到陌生，其實它是信貸的一種，大家可以把HELOC理解為大額度的信用卡。申請人可以將部分抵押房屋淨值貸出資金，雖然和普通貸款一樣要付利息，但利率相對較低。舉例來說，普通信用卡利率是20%，那HELOC利率大約是4%左右，

房屋淨值（Home Equity）：房屋淨值就是持有房產的價值減去尚未償還的貸款金額。 例如房子是50萬美元購入，貸款金額為40萬，現在房子增值到了60萬，貸款還剩下35萬，那麼房屋淨值計算就是60萬-35萬=25萬。

至於實際可貸款比例是多少呢？這與各銀行所訂的貸款價值及申請人的信用分數來決定。一般而言要求屋主的信用分數至少達到680分。

不論是因為工作出差還是外派搬遷到休斯頓，不用勞心勞力尋覓轉租房或費盡口舌找房東協商租期。有短期住宿需求歡迎前來蒂凱佳苑現成公寓參觀。

「自2020到2021年7月統計，紐約、舊金山、洛杉磯等大都會地區約有70多萬人口流出。同時，奧斯丁、休斯頓、達拉斯等中部城市人口流入近30多萬居民。」根據美國人口普查局近期公布的報告顯示，疫情加速美國境內人口流動，人們趨向於選擇生活成本較低且稅率相對優惠的地方居住。

隨著Covid-19疫情趨緩防疫限制措施鬆綁，美國邁向後疫情時代，跨州觀光旅遊、商務工作逐漸復甦，人們對於臨時住宿的需求遽增。

原先在灣區科技業工作的Jason，最近被休斯頓的新創科技公司錄取。初來乍到休斯頓，他對於找合適的租房地點也毫無頭緒。考量到住旅館費用較高，且無法下廚不太方便。Jason便在當地的租房網站har.com四處留意房源資訊，可惜符合需求的租屋物件都要求簽長期合約。

其實，面臨相同困擾的不只Jason一人，有些商務出差或是要盯房子裝修的朋友，都有短期租房需求，這時他們只能看看是否有人願意轉租，但通常機會可遇不可求。在朋友一次偶然的推薦下，Jason搬入休斯頓的蒂凱佳苑公寓，打算先入職等工作步入正軌，對周邊環境熟悉後再作打算。

自2008 Airbnb成立到現在，美國Airbnb房東累積將近600億美元的營收。儘管COVID-19爆發時衝擊了旅遊業讓房東收益受到影響，但疫情趨緩後美國旅遊觀光市場逐漸復甦。根據airbnb近期公布的數據顯示德州的Airbnb房東去年的總營收為1億7000萬美元，排名全美第三。

本期休斯頓華人經紀Josie就來分享短租房最新趨勢，給想投資短租房的朋友參考。

趨勢1.遠程辦公盛行，中長期住宿需求增加

自2020新冠大流行爆發後，為應對疫情防止病毒擴散，美國地方政府紛紛頒佈居家令，許多企業宣佈居家辦公。靈活辦公方式讓人們對居住與旅遊界線模糊，和兩年前相比Airbnb訂房旅客住宿天數增加，其中預定住宿由3天增加超過7天數據從38%增加至將近 45%。

遠程辦公讓許多人不再受限於一定要在同一個地方生活與工作，因此衍生出邊工作邊旅行的新生活型態，對中長期住宿需求大增。對他們而言，訂房不再只有度假用途，除了旅遊還要把住宿屋當作第二個家帶著家人與寵物入住。房東若想吸引遠程辦公族群，可強調房子網速快，有廚房供租客做飯亦對寵物及小孩友好。

德州休斯頓商務旅居人士的新選擇

全球Covid-19大流行持續延燒2年多，疫情使人們採取新型辦公模式，不少美國大公司如dropbox、推特、臉書鼓勵居家與混合辦公。這也意味著人們不再需要被束縛在同一個地方生活與工作，並帶動服務式公寓(Service Apartment) 的居住需求增加。休斯頓蒂凱佳苑提供拎包入住的商務短租入住方案給需要來德州出差的商務人士

美國”服務式公寓”與”公司住房”越來越受歡迎，根據Zillow近期一項調查研究顯示「全美有56% 的人有機會遠程工作，其中 75% 的人希望無限期地繼續在家辦公。如果公司支持靈活辦公，三分之二的人會考慮搬家。」

公司住房市場除了原本的商務旅客需求，在Covid-19疫情衍生混和辦公模式推動下，越來越多人開始尋找家具配備齊全的公寓作為短期或是臨時住宿。美國對公司住房的需求增長，反映了人們對商旅生活的喜好逐漸從傳統的酒店轉向更靈活便利的服務式公寓。

有許多留學生在畢業後決定在美國發展，當然在賣力工作之餘，也希望能有屬於自己的家。

有的年輕朋友會詢問Josie，現在房租越來越貴，經常搬家也很麻煩，但目前工作才兩三年還在考慮到底要不要買房子。本期文章Josie就來分享年輕人該如何購買人生中的第一間房。

許多留學生在研究生或博士畢業後，就決定留想在美國發揮自己的一技之長，然後安家立業。大家最先想到的可能是到紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖等耳熟能詳的城市。不過紐約房價昂貴，可能一套房屋售價就超過100萬美元，對於年輕人來說頭期款負擔就不小！除了矽谷、紐約這些知名城市之外，還有哪些有潛力的新興城市擁有良好就業環境又宜居呢？

美國各地生活逐漸恢復正常，但經過兩年的疫情洗禮下，產業型態產生了遽變重新定義了餐廳的營運方式，包含外送、外帶、雲端廚房皆在這兩年內大大增加了服務需求，而在接下來的三年內，產業趨勢與未來的發展又是什麼？今天透過產業面，分析給想要在美國開餐廳的你聽。

打造微型商圈，創造獨有的外送服務優勢

在疫情前外送是餐廳經營的衍伸性服務，但根據數據統計，有64%的消費者已經習慣疫情後的用餐習慣，不打算恢復疫情前用餐習慣，而61%的消費者每週至少訂購一次外送，相較於一年前整整高了29%，這說明了即使疫情過後，外送服務仍為民眾餐飲生活常態。

這將讓大型連鎖餐廳優勢不如以往，在過去街邊實體店要與大規模連鎖餐飲競爭，而現在外送平台上，因為街邊小吃相較平價，反而更能顯現優勢，增加客群廣度。 AMA Kitchen 雲端廚房打造微型商圈，聯手街邊店將商家集結成夥伴而非競爭關係，並讓顧客相互流通，一次能夠訂購不同商家的餐點，為彼此的品牌帶來更多商機。

著重To-Go外帶、外送量能提升

餐飲持續向「外」發展，現在開創餐廳，需要著重外帶流程與廚房配置。 同時，隨著外送、外帶使用習慣上升，消費者對於餐點等待的耐心度降低，希望能在結完帳、抵達店內，就能迅速取餐離開，所以在廚房端「出餐量能」也成了重要的條件，需制定出標準且簡易的作業流程，面對訂單需要能夠更快速的送達外送員或消費者手中。

近年總部設在加州的高科技企業，因為企業稅高昂紛紛出走。而德州政府積極推行地方優惠政策，吸引外資進駐。像是惠普、亞馬遜都計畫將總部遷至德州，對於從事科技、能源相關產業的小資族來說，德州這些外資企業，提供了大量的就業機會，免繳個人州稅的德州成為搬遷首選。

從事能源產業的Alex，因為工作緣故經常出差往返德州和加州，自疫情爆發後，決定帶著妻子Fiona 和5歲的女兒搬遷至德州休斯頓生活。

Alex帶著家人先租在休斯頓downtown的小公寓，開始四處參觀看房。看房標的也包括朋友住的高級小區，鄰近博物館區和德州醫學中心，整體環境條件優異。沒想到疫情期間房價瘋漲一波，高昂的房價早已超過Alex的心理預算。

除了高級小區外，房產中介又帶他們看了一些平價的房產物件。但不是屋齡太老，就是學區排名靠後或治安不佳。符合Alex需求的標的只能往郊外看看，當然生活機能和工作通勤時間也要納入考量。對於像Alex這樣小資族，在高級小區和平價公寓中間是否能取得更多元的選項？