美國房屋貸款30年利率跌破3% 重新貸款是否划算？
大部分的投資人在美國買房，除了現金充裕可以一次付清之外，考量到靈活運用資金者也會選擇貸款。但是在美國貸款後，如果貸款利率大幅降低，或者是信用分數顯著提升的時候，為了減輕貸款壓力，部分貸款者就會考量重新貸款(Refinance)。
目前美國聯準會聯邦基金利率下調，而抵押貸款利率也隨之下降，很多人便詢問重新貸款該注意什麼？今天華人地產經紀Josie就帶大家了解重新貸款的種類，以及怎樣判斷什麼時候重新貸款才划算？
1.什麼是重新貸款(Refinance)
重新貸款是指將現有的房屋貸款終止，依照目前房屋的價值重新申請新的房屋貸款，來獲取一些利益。重新貸款的類型可分為以下兩種：
調整利率或縮短貸款年限(RATE/TERM REFINANCE)：
由於房貸利率是跟著市場利率調整，貸款人可以透過重新貸款的方式，降低綁定的房貸利率；或是藉由縮短貸款年限的方式，達到減少房貸利息及每月還款金額的目的。
融資型重貸(CASH-OUT REFINANCE)
當房價上漲房屋價值大於目前的貸款，很多房屋持有人會利用房子累積的淨值，重新貸款套出更多現金做投資理財，房屋裝修、還學生貸款或其他投資用途。
符合房屋的淨值佔市值的20%以上的條件，就可以考慮重新貸款從現有房屋淨值中套現。
房屋淨值（Home Equity）：房屋淨值就是持有房產的價值減去尚未償還的貸款金額。
例如房子是50萬美元購入，貸款金額為40萬，現在房子增值到了60萬，貸款還剩下35萬，那麼房屋淨值計算就是60萬-35萬=25萬。
2.重新貸款的時機
市場利率下調
當聯準會宣布調降市場利率，而當前市場利率低於你的房貸利率時，選擇重新貸款有機會減少房貸利息與每月還款金額。比如，原本的貸款金額30萬，30年固定利率4.5%，每個月還款金額為2121美元。假設目前重新貸款利率為3%，30年固定利率3%，每個月還款金額為1866美元。這樣一來每個月還款金額就減少255美元。
替換可調整利率房貸（ARM）
我們曾介紹過可調整利率房貸（ARM）：貸款人在還款開始的一段時間內，還款利率不變。過了這段期間後，還款利率就會隨著市場利率進行調整，通常每6–12個月調整一次。不過由於市場利率變動頻繁，貸款周期內可預測性較差，貸款人也須自行承擔利率波動的風險。
目前聯準會仍將聯邦基金利率控制在低點，因此房貸利率維持3%左右將將持續一段時間。休斯頓華人經紀Josie建議，如果您是自住者且打算長期持有房屋，不妨考慮將ARM替換成固定利率房貸，這樣一來也能鎖定低利率。假如幾年後市場利率上升，較不容易有這麼低的貸款利率。
信用分數提高
我們曾在《2021美國工作簽貸款買房攻略》介紹過，銀行及貸款機構會根據貸款人的收入、資產負債比、信用分數和及工作情況等各項證明，判定財務狀況決定可貸款金額和利息。一般來說，申請人的信用分數越高貸款利率越低。例如700分以上算是信用良好，若是700分以下可能貸款利率較差。假如貸款時的信用分數不高，但幾年後因為工作穩定，且都有按時還款信用良好，可以考慮重新貸款換取較優惠的貸款利率。
縮短貸款年限
美國最常見的房貸期限是30年，但是也有20、15、10年期的房貸選項，若貸款者每個月有能力多負擔本金還款，可以考慮重新貸款縮短貸款年限，房屋貸款年限越短能節省更多利息。
比如，原本的房屋貸款是30年固定利率貸款，如果收入提高，每月可以承擔較多的本金可以考慮重新貸款15年固定利率房貸，與原本30年固定利率貸款相比可減少一半的利息。
3.重新貸款的風險與注意事項
很多人會問重新貸款聽起來好處很多，如果我要重新貸款會有什麼風險呢？
延長還款期限
若你原本是30年固定利率貸款，即使你已經繳交3年的房貸，當你終止現有的房屋貸款並重新貸款的話，將會面臨30年的新房貸，雖然房貸利率可能下降，但你的房貸變相延長成為33年。
如果你收入提高有能力每月償還較多本金，也能轉換成20年或15年的貸款來縮短短貸款期限。
需要重新跑貸款流程
我們在購買房產申請貸款時，銀行會要求貸款房產做房屋鑑價(Home Appraisal)，聘請房屋鑑價師 (Property Appraiser) 評估房產的價值，並以此價值來判定可貸款金額。如果要重新貸款，需要在重新進行房屋鑑價，費用大約是$300–500美金左右。
除此之外，還需要提供2年的報稅證明、存款證明（銀行對帳單）及最近1個月薪水存根證明有穩定收入。當然，辦理重新貸款的銀行還會調查你的信用分數，假如信用分數低於650很有可能被銀行拒絕。
休斯頓華人經紀Josie建議大家在考量重新貸款時，不要只關心貸款利率調降，也要多注意自己的經濟能力是否能承擔重新貸款的手續費，一般來說重新申辦需準備貸款金額的2%至5%作為交易費用，有些貸款銀行對於提前還清貸款也會有懲罰性違約金的問題。因此大家在初步認識重新貸款的資訊後，建議還是要考量現實經濟因素及是否願意接受延長貸款期限等，全盤計算清楚成本與手續費，並將成本與重新貸款得到的利益相比是否划算再進行。
關於聯禾地產
聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
文章參考連結:
https://www.nerdwallet.com/mortgages/mortgage-calculator/calculate-mortgage-payment
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/credit-score-affects-mortgage-rate
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