一次看完產權調查與產權保險的重要性
早期房地產市場尚未發展成熟，房產交易時常會有糾紛，當時人們經由不動產轉讓中介人負責調查產權狀況，讓買主安心置產。但是調查結果沒有保險保障，萬一調查有誤買主仍需承擔損失。本期休斯頓聯禾地產的華人經紀Josie來介紹產權公司的重要性與四大服務，涵蓋驗證產權合法性、產權保險、第三方託管及過戶協調與產權登記。
產權指的是擁有房子、土地的使用權，美國的房產土地是私有制，土地所有權分為地下權、地面權和地上空間權，這三部分權益可以分別轉讓。當他人宣稱擁有房產或土地的產權，就會讓屋主在房產使用上受到限制或導致經濟損失。
最早出現的產權公司是在1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society提供產權調查與保險的服務。經過長時間不斷的發展與完善，產權公司在房產交易中至關重要。產權公司提供以下四大服務：
1. 產權調查確定產權的合法性
當房地產經紀人帶您看中心儀的房產，且賣家最終同意您的出價，您也及時支付將誠意金（意向金），這一切都大勢底定了嗎？其實美國購房流程複雜，變數還是相當多。為了避免買到產權「不乾淨」的屋子，房地產經紀人還是會建議買主還是要找專業的產權公司，提供產權調查（Title Search），確保產權是安全可靠並能合法交易。產權調查費用約為$75至$200美元，透過產權調查產權公司會按時間順序，來檢查房產歷任房主，查看是否出現所有權中斷紀錄。藉此調查我們可以了解房產名下有幾個屋主，以及房屋持有百分比。查詢房產是否有未還清房貸，屋主是否將房產用做債務抵押？還能了解屋主有沒有欠繳房產稅、HOA物業費用、是否處於租賃狀態等等。
2. 第三方託管
我們曾於《在美國投資房地產，你了解誠意金是什麼嗎？》文章中介紹過，在完成過戶手續前，買賣雙方的房產交易資金與產權文件將由第三方託管機構（Escrow）保管。而美國的產權公司就會提供這樣的託管服務。負責監督買方所需支付的誠意金、銀行批准房屋貸款資金，以及賣方的產權文件，直到產權合法轉讓為止。
通常在您支付誠意金（意向金）後，產權公司就會著手產權調查，檢查房產先前產權轉移文件。通常3至5個工作日就會起草一份產權文件（Title Commitment）紀錄關於地產的所有權人、土地描述及公開登記在案的紀錄與債務情況（Lien）如欠債、欠稅、政府罰單，如果屋主沒有繳清這些債務，債權人能夠合法出售抵押資產。
3. 產權保險（Title Insurance）
什麼是產權保險，購買了有什麼好處？在《美國置產，你應該了解這些養房成本》文章中我們提到房屋保險是保障房屋受到風災、火災、雷擊等意外事故造成房屋的損失。當意外發生時，保險公司會對承保範圍內的意外事故賠償，減少投保人所受損失。然而產權保險又更複雜一些，這是因為產權可以經由私下轉移、 贈與、遺囑或繼承甚至是銀行拍賣等方式轉移，而且轉讓過程中還可能牽涉產權糾紛，最常見的問題如產權不清，偽造地契、授權書、冒稱房主、一屋二賣、債務問題。
儘管購房前做了產權調查，交易完成後上述這些風險還是可能發生，影響買主經濟損失！所以購買產權保險是房主重要的保障。
產權保險可分為兩種類型：
保護房主保險（Owner Policies）
房產過戶前發生的產權糾紛，由產權公司在提供房主經濟支援，降低上述產權糾紛發生所造成的損失。眾所周知美國打官司費用高昂，而保險也能支付房主的法律訴訟辯護費。只需要在房產交易時只需購買一次，未來繼承房產者也能受到保護。買賣雙方在談判時，可以請房地產經紀人出面協調由誰支付這筆費用。
抵押權保險（Mortgagee Policies）
專門保障債權人的保險，當貸款人無法償還貸款餘額，由抵押權保險償還。因此如果買主打算申請房屋貸款，貸款銀行會要求必需購買此類型保險。
4. 過戶協調與產權登記
所有的產權過戶手續，是由中立的託管機構或產權公司辦理，當買賣雙方分別簽好了過戶所需文件，買方要把剩餘房款匯入託管帳戶，產權公司會根據房地產買賣合同的條文，把過戶費、產權保險、房地產經紀人傭金等費用從房款扣除後支付給賣方。過戶以後產權公司會到郡（或縣）登記，完成登記買家就能合法擁有房屋。
參考資料；
https://www.rocketmortgage.com/learn/what-does-a-title-company-do
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