掌握房屋貸款，聰明在美國投資購房
申請房屋貸款幾乎是每個投資者在買房過程的必經之路，其實房貸並不是一個簡單數字，其中包含大大小小的細節，你有瞭解多少？
善用貸款買房，購入房子不用追
許多人都會認為辦理房貸的原因是經濟能力不足，但也有不少投資者利用貸款工具，省掉如利息、時間、通貨膨脹等的投資成本，透過杠杆操作（leverage）或按揭，算出適當的比重，賺取最大的利益。
自住的買家也同樣能利用房屋貸款，節省儲蓄的時間，及時購買心儀的房子。大部分人手持的流動現金有限，無法一次付清，此時房貸就能發揮作用，只要付清首款，銀行便預先替你繳清房價，讓你率先得到房子的擁有權。美國生活消費高，要存到全額房價一次付清不是短期能做到的事情，若非利用房貸，人們只能在房子後面追趕著，趕不上市價，也趕不上想買的房子。
為自己選擇最適合的貸款方式
市面上有眾多房屋貸款方式及種類，其中以下幾項較為常見：
- 傳統貸款（conventional loan）為固定利率分期貸款，貸款年限（loan term）由20到30年不等，一般來說首付是房價的20%，對借款人信用門檻也較高，某些情況下另會強制要求購買房貸保險（PMI）。
- 聯邦住房管理局貸款（FHA Loan）是大部分年輕人和第一次自住買房的人首購的貸款類型，首付是所有其他類型中最低，只需3.5%，且信用積分要求也不高，相對來說申請過程較簡單，也較容易獲批，但有自住用途，及貸款保險的的限制。
- 最低分期頭款（minimum down payment）首付金額僅次於FHA loan，通常低於10%，但因百分比低於傳統貸款之20%，銀行會要求貸款人另購房貸保險。
- 二胎貸款（second-lien mortgage）擁有兩胎房貸的投資者有較大的操作空間，貸額也跟以上方式不一，雖然首款稍高，但利用二胎貸款便可免除房貸保險的額外支出及申請流程，也只有第一胎貸款會計算在總額其中。
貸款步驟有先後，慎走每一步以獲取最大保障
對貸款有足夠認識的投資者在操作時會更得心應手，例如頭款所使用的現金必須是已有資本，意思是本來就在戶頭中的錢，或適用於抵押貸款的Gift money，而Gift money作為一部分或全部的頭款，投資者需要向貸款公司或銀行提供一封Gift letter，清楚表明金錢的用途。
另外，房貸與車貸的額度當中有重迭的部分，若在買房前就先買車，有可能減少房子大部分的可貸額度，所以投資者除了專注買房之外，也要留意潛在的影響事宜。
貸款的時間點取決於投資者的意向，更重要的是買房子的決心，我們建議大家在買房子前增進專業知識、做好詳細預備，讓自己符合購買物業的資格。通常房地產交易進入合約階段時，成交機率也會大大提升，此時更能確保投資者的購買意願。
當買家在此選擇階段（optional period）結束並確認後，便可開始準備所需檔，諮詢貸款專員進一步探討房貸細節，而在過程中所遇上的問題及貸款所產生的費用都能間接確認買家自身的心意。若發現任何問題，在未正式申請貸款及買房前也能及時抽身而退，如此就能避免申請貸款後又未買房的尷尬情況。
如果你喜歡我的文章，或是在我的文章有所收穫的話，請幫我拍個手吧！
這些房產知識，都是需要花時間和精力整理出來，或是你有其他想問我的問題，都歡迎留言告訴我！
