用工作簽證貸款買房，信用評分、貸款種類和貸款預批准信
華人投資美國房地產，現金充裕者能夠一次付清，但有不少人也會選擇貸款買房。貸款買房好處是可以享受貸款利息抵稅政策，還能避免手頭的流動資金不足,今天整理了在美國申請房貸最常見的疑問。
1. 在美國持工作簽證可以申請房屋貸款嗎？
在美國持有H1B合法工作簽證，您也有資格和美國公民或永居居民一樣，向銀行申請低利率、低首付的FHA貸款，由於FHA貸款頭期款只需準備3.5%-3.8%（因應當年規定），銀行對於申請人的信用分數要求要達580分以上。另一種H1B工作者可以申請的房屋貸款是傳統型貸款，由於傳統型貸款分期可長達30年，但H1B效期最長可延期到6年，如果6年期滿離境，對銀行來說也有風險。因此銀行要求須自備20%頭期款，並且申請人信用分數至少要620分以上。建議您有買房計畫可以盡早開始規劃提高信用分數。
此外，您需要提供2年的報稅證明、存款證明（銀行對帳單）及最近1個月薪水存根證明有穩定收入。而對於在美國無收入、沒有社會安全碼（SSN）及報稅紀錄的外國人來說，銀行貸款通常較難審核通過，需要找專門的貸款公司處理，貸款利息較高大約是在5%-7%。
2. 貸款預批准信是什麼？
房屋貸款預批准信（Pre-approval）是看房購屋前，需要提早準備的文件。預批准信能夠證明買方的財務能力，同時也能讓賣方屋主知道您買房的決心。貸款銀行或貸款機構根據申請人的收入、資產、負債比、信用分數和及工作情況等各項證明，判斷申請人的財務能力並在預批准信標註可貸款金額和利息，預批准信有效期一般為2至3個月。
信用分數(Credit Score)是銀行、信用卡機構及貸款公司評估貸款人過往信用紀錄、欠債情況以及是否具備良好還款能力的重要考量。當您提交貸款申請，貸款機構會從美國三大信用調查機構Experian，Equifax和 TransUnion取中間值來評估。如果您想了解自己的信用分數可以到chase.com這類專門查詢信用分數的網站，不過有些是需要付費才能查看。部分的銀行和信用卡公司會提供貸款、信用卡客戶，每月一次免費的信用分數查詢服務，信用報告來源也來自於上面提到的這三大機構，您也可以諮詢貸款經紀人，取得免費信用報告。一般來說，申請人的信用分數越高貸款利率越低。例如740分算是信用良好，而650分以下則屬於信用分數較差，可能被貸款銀行拒絕。
剛到美國的留學生或是新移民，缺乏信用紀錄。要建立信用分數建議到銀行申請押金信用卡（secured credit card）存一筆錢在帳戶，透過這張卡開始累積信用紀錄和分數，使用一陣子後，看是否符合申辦信用卡資格。如果有家人朋友在當地，也可以請他在長期使用的信用卡開通副卡，這樣信用分數也會提高。不過信用卡消費還款紀錄累積信用分數有限，建議申辦汽車貸款或學生貸款，每月分期按時還款有助於累積信用分數。
房貸種類有哪些？
在《掌握房屋貸款，聰明在美國投資購房》中提到，美國常見的貸款種類：傳統貸款、聯邦住房管理局貸款、最低分期頭款、二胎貸款。
以房貸利率計算可劃分為：
固定利率房貸（Fixed-rated Mortgages）
在貸款期限內，房貸利率保持固定不變，這種傳統型貸款的利率，對房屋保險的要求較低，貸款週期一般為30年。
簡而言之，利率變動風險和投資人無關，由銀行自行承擔。因為貸款利率不變，可預測性強風險較低，適合追求穩定及規劃長期持有房子的人。
可調整利率房貸（Adjustabel- rate Mortgages）
可調整利率房貸簡稱ARM。貸款人在還款開始的一段時間內，還款利率不變。過了這段期間後，還款利率就會隨著市場利率進行調整，通常每6–12個月調整一次。
ARM按時間不同可分為3/1, 5/1, 7/1。前面數字代表固定利率還款的期間；後期利率則是根據市場利率變化。舉例來說：3/ 1就是指還款前3年固定利率，之後還款利率會隨著市場利率波動。
由於市場利率變動頻繁，貸款周期內可預測性較差，貸款人也須自行承擔利率波動的風險， ARM較適合考慮短期投資或未來有搬遷考量的人。
只付利息型房貸
此種貸款方式利息最高，貸款人在貸款寬限期內（通常是5年,7年,10年），每月只需償還利息，而不用償還本金。等寬限期過後，每月還款要算上利息加上本金。適合只考慮短期持有房產的投資人。
總結
美國聯邦儲蓄銀行（Fed）是制定和實施貨幣政策、監管銀行和提供支付清算系統。當景氣過熱會啟動升息來避免經濟泡沫化；遇到景氣衰退則降息通過貨幣供給增加市場流通性。目前屬於後疫情時代，景氣尚未回升。Fed經濟政策是將聯邦基金利率控制在低點，因此低地率將持續一段時間。可調整利率房貸無法鎖定低利率，幾年後若市場利率上升就很難找到這麼低利率貸款。因此計畫長期持有房屋或自住者，建議固定利率房貸比較合算。
如果購買房地產是為了短期投資，則考量申請可調整利率房貸。不過美國貸款機構對於外國人限制比較嚴格。建議有意願購房者，提前準備35%-40%的頭期款存入貸款銀行，以及12–18個月的還款金作為預備金。比如每個月償還3000美金，那就至少要準備36000美金存在銀行。
以上關於房貸的資訊僅供參考，藉由這篇文章讓有意在美國購房者可以有初步對房貸的認識以及了解自己的選項有那些。
相關連結：
https://www.stilt.com/blog/2019/09/h1b-mortgage/
https://www.nerdwallet.com/mortgages/mortgage-pre-approval
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/where-can-i-get-my-credit-score-en-316/
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