休斯頓房地產經紀帶你認識美國誠意金制度與託管帳戶
誠意金是什麼，交多少合適？這一期我們帶大家認識美國誠意金制度與託管帳戶。美國購房流程複雜，買方需在出價合約書附上誠意金報價證明自己的購房態度。一旦賣方同意簽約，需繳納誠意金到託管帳戶。從簽訂合約到房產完成過戶手續。這個過程中可能因為買方、賣方或是貸款機構任一方出現問題影響交易進行，我們需要第三方託管機構的中立帳戶保管交易資金。
在《美國買房貸款攻略》文章中我們提過看房購屋前，需要提前查詢信用分數，並根據自身經濟條件選擇合適的貸款類型，向貸款機構申請房屋貸款預批信，證明買家財務能力。當拿到貸款預批信後，接下來該做什麼呢？
取得貸款機構給您的預批信後，您可以在MLS查詢房源，或是請房地產經紀人陪同尋找理想的房屋。如同我們在《美國購房，為什麼你需要找個經紀人？》介紹的看房與出價流程。當您在房地產標的中千挑萬選出心儀房產，需要根據房產經紀人估價來填寫出價合約書，附上房屋價格、購買條件、買賣雙方權利義務。賣方可能針對不同意的事項還價，而您可以再協商或是放棄。當賣家最終同意您的出價，簽訂合同即生法律效力，此時您必須繳納誠意金。
誠意金如何報價？從房地產市場熱度下手
由於在美國購房流程複雜且耗時較長，賣家在出售房地產時會收到很多份來自買主的報價。如果沒有誠意金作為門檻，買方隨意報價容易擾亂市場，並且浪費賣家時間。此外，賣家在收到誠意金後，房地產在MLS系統上的備註也會更改狀態為「合約進行中」 （under contract），因而失去一些和潛在買家接觸的機會。一般而言賣家會根據手上收到的出價合約書及誠意金進行比較，誠意金越高，對賣家而言代表買家真心想購買房產，且交易能夠如期完成。因此如果您對房產興趣較高，建議誠意金出價高一些，向賣家展現購房誠意。
美國平均誠意金大約是房屋售價的1%-2%之間。舉例來說：房地產購買價格為50萬那麼誠意金大約5000至10000元。但是在房地產市場較熱的情況，可能誠意金會高達房屋售價的5%-10%。這取決於房地產標的是否有多方買家出價競爭，您可以諮詢房地產經紀人的意見，決定誠意金該出多少錢？經紀人會根據房地產市場情況，以及您的房屋出價條件建議誠意金報價範圍。
了解美國誠意金制度，房產交易有保障
誠意金（Earnest money deposit）又被稱為是意向金。美國的房地產市場發展相當成熟，各項法規完善。買賣雙方簽完買賣房屋合約，直到房產完成過戶手續、賣方收到交易款項。這個過程當中可能因為買方、賣方或是貸款機構任一方出現問題影響交易進行。為保障交易進行順利，推行誠意金與託管帳戶保障買賣雙方權益。
誠意金規範買方必須為自己的報價負責，並且在賣方同意簽訂合約時，繳納誠意金到第三方託管機構（Escrow），直到交易結束後取出，或是作為購房款抵扣。通常誠意金會有附帶條款（A contingent house listing），列出誠意金可以退還買家的情況。
舉例來說，買家會僱用專業的房屋檢查師來檢查房子，並在附加條款有效期內撰寫一份房屋檢查報告。例如發現供電系統或是天花板有問題，可以要求屋主維修，若是屋子有結構性問題維修困難，買方可以終止交易退還誠意金。但如果買方因為附加條款之外的原因不能完成交易，那麼這筆誠意金將歸賣方用以補償。
中立託管帳戶，維護雙方利益
假設您在簽訂購房合約後把誠意金匯入賣方帳戶，結果房屋檢查不如預期想終止交易，您無法確保賣方會把這筆錢退還給您；對屋主而言，他也不願意在收到結清房款前把房子過戶。在進行房產交易時，因為利益衝突買賣雙方無法互相信任，我們需要公正第三方託管機構負責監管資金和產權文件。
託管帳戶在美國房產交易過程中不可或缺，當您與賣方達成購屋協議後，雙方經紀人就會開啟託管。託管帳戶是獨立於買賣雙方的帳戶，目的是站在公平、公正的立場維護交易雙方利益。買方所需支付的誠意金、銀行批准房屋貸款資金都會存入託管帳戶，進入託管帳戶就意味著在交易完成前買賣雙方都不能接觸這筆錢。
對於賣方來說，則需要提交產權相關資料、文件到第三方託管機構，確認賣方產權合法轉讓，房產交易完成後託管機構才會將資金轉入賣方帳戶。
值得注意的是，託管費用根據房產交易價格來定，您可以和賣方協商由誰來支付這筆錢，或是雙方均攤。
以上關於誠意金與託管帳戶介紹，藉由這篇文章讓有意在美國購房者者對誠意金和託管帳戶有初步了解。如果對報價或託管費用有疑問，請諮詢您的房地產經紀人。
文章參考資料
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