美國房型大解析帶你認識Apartment, Condo, Townhouse
我們曾在《投資休斯頓房地產3大祕訣，教你怎樣選對房》介紹過華人赴美投資房地產，首要考量房產位置、治安、人口組成，如果家中有小孩考量上學，學區房也是重要考量因素。當這些買房因素都決定好後，接下來就要思考房型問題。你了解美國的房地產都有哪些種類嗎？休斯頓華人經紀帶你認識Apartment, Condo,Townhouse和Single Family House。
觀念1: 公寓按照產權可以劃分Apartment和 Condo
(1) Apartment 出租公寓
Apartment類型的公寓整棟屬於同一產權只租不售,整個物業管理團隊和公寓產權屬於開發商或物業管理公司，由公司辦公室( leasing office)來把各單元的房子出租給不同租客，並處理租約等相關租賃事務。一般來說出租公寓的設施齊全，涵蓋洗衣房，健身房，游泳池，門禁等。
單元內的空調、熱水器等設備故障可以找物業管理公司來維修。公共區域的清潔、草坪修剪、維護等費用，也由公寓管理公司承擔。對於投資者來說，可以找不動產投資信託(REITs)透過資金入股的方式投資 Apartment ，出租公寓的經營交由專業的物業團隊，以租金換取現金流。
(2) Condo 出售公寓( 全名為Condominium)又稱為Condo
Condo的建築結構與Apartment 相似，但在產權方面可以按個別單元出售賣給不同的人。也就是說房屋的所有權屬於業主而不是開發商，因此每年業主需要繳納房地產稅。投資人可以根據喜好在心儀的建案挑選樓層和方位，並擁有公寓產權。大部分 Condo 都有公寓管理委員會 (Homeowner’s association, HOA)。所有住戶皆有參與HOA社區管理的義務，並遵守管理委員會所制定的公約，一旦違反規定將面臨處罰。
HOA透過制定條例提供不同服務，按月或按年向屋主收取的費用，大約在$200–$400美金主要用於社區日常環境及公共設施的維護，包含游泳池、屋頂修理、健身房、清潔打掃、草坪修剪及水費等等。HOA統一管理的好處是可以維持居家環境景觀一致，在公寓環境打理和維護上省去聯繫維修工人耗時耗力的問題。(延伸閱讀：美國置產，你應該了解這些養房成本)。
值得注意的是，如果想裝修公寓陽台、屋頂，必須得經過HOA管理委員會批准。 很多投資人會選擇投資condo公寓就是因為投資自住兩相宜，可以買下來再轉租 ( Condo for Rent)，業主出面和租客簽訂租房合約，而不是由物業管理公司處理租賃。普遍來說Condo的公共設施齊全，甚至會更豪華來吸引投資客。
以我在休斯頓擔任華人房地產經紀多年的經驗，美國有些公寓房會有租房限制，比如說有的老年公寓規定租客年齡要在55歲以上，而且這種房產有轉讓的限制。另一種情況是社區公寓有租售比例限制，如果達到出租上限，投資人只能排隊等候才能出租公寓，很多華人因為不熟悉當地規定導致虧損。作為經紀人我會建議您，在購房前還是要事先了解公寓HOA費用及相關規定。當您在看中心儀公寓時，請你的房地產經紀人，協助您了解HOA管理委員提供的相關文件，涵蓋財務報表、會議記錄、租客比例、維修費等。
觀念2.美國 Townhouse 和 House不同之處
(3) Single Family House獨棟別墅
獨棟別墅的好處就是獨門獨院空間大、私密性強，房屋牆壁不與鄰居相接，屋主有專屬的車道、庭院及游泳池，且擁有土地和房屋的產權及自主權，不需要交管理費用。不過缺點就是需要自行打理屋子、庭院等建築修繕。比如冬天車道積雪要自己鏟雪，對庭院花草的養護與修剪也要自行處理。
(4) Townhouse 聯排別墅
聯排別墅和獨棟別墅最大的區別，在於兩棟別墅之間的牆是跟鄰居連在一起。由於房子的牆面或天花板會跟鄰居共用，有時可能被鄰居動靜影響。有的聯排別墅房子帶有車庫，車子不怕風吹日曬雨淋。 聯排別墅的所有權歸業主所有，和獨棟別墅相比，聯排別墅的房價相對便宜些，不過土地所有權也相對較少。而且聯排別墅社區有HOA管理委員會，負責草坪及公共區域的維護，居民須遵守HOA規範維持景觀整齊，任何修繕要經過HOA同意不可以隨意擴建。常見的公共設施如游泳池、健身房、烤肉區、影音室等等，對於小家庭或是年輕人來說，不用親自處理房屋維護，又可享受公共設施居住非常便利。
觀念3.美國實坪制
部分亞洲地區如台灣、香港、中國等地均採公設計價，房屋單坪價格是以總價除以權狀總面積計算，但權狀的總面積包含主建物和附屬建物。也就是說在台灣建商告訴買家一戶30平的房子，涵蓋了電梯、樓梯等公共設施的面積，真實居住面積可能只有20多坪左右。在公設比居高不下的情況，往往實際使用的坪數比權狀坪數少了許多。若是扣除這些公共設施空間，只以實際使用空間來算平均每坪價格虛高。
而在美國則是採實坪制，實坪制的好處是只計算屋內實際面積的單坪價格，不必負擔公共區域的房價，不過每月仍要支付HOA管理費來維護公共設施。這樣的計價方式更透明清晰，買方也不用當冤大頭。
觀念4.美國沒有房屋所有權狀
美國不像台灣的政府機關，會給房屋持有人一份正式的官方文件 — — 房屋所有權狀。以台灣的屋主來說，他的房屋所有權狀上面會記載房子的一些基本資料。包含房產所有權人是誰、所有權面積、何時開始擁有等等。不過美國地大物博，早期土地轉讓交易次數相當多,那些房產證明不一定都保存齊全，所以美國政府只講求證據說話，請宣稱持有房產的人自行拿出房地產及土地相關的證明文件(Deed),而非由官方出具房產文件來判定所有權。這也是為什麼休斯頓華人經紀Josie會特別強調產權調查的重要性。(延伸閱讀:沒有產權調查怎麼安心購買美國房地產，休斯頓華人經紀告訴你產權公司用途是什麼)
對於購房者來說，華人經紀建議一定要做的事情，就是做好房產調查並購買產權保險作為保障。產權公司會去調查近50年的房產交易紀錄，確保房產是沒有瑕疵的，即使未來有變數發生訴訟，產權保險會賠償您的損失。
綜上，雖然您在美國買房不會得到房屋所有權狀，但屋主在轉移產權會準備一份房產轉移契(Grant Deed)並由產權轉移人簽名。在過戶日交易完成後，產權公司的工作人員會到帶著這份文件，前往房子隸屬的縣登記局辦理房產轉移。
你通常會得到一個登記號碼(recording number)。當你拿到登記號碼，這個房子的產權就在你名下了。您可以藉由政府公開資訊查詢登記號碼房產隸屬於哪個屋主。
關於聯禾地產
聯禾地產是一家位在德州休斯頓的專業地產公司，帶領聯禾地產的Josie已在美國旅居超過28年，並目睹休斯頓的成長。聯禾地產目前在休斯頓唐人街和凱蒂亞洲城都有辦公室。我們致力於提供完整的房產服務，包含住家地產、物業管理、生意買賣、商業地產、商業項目開發以及地產投資。旗下有數十名專業的房產經紀，團隊熟悉休斯頓的房地產產業變動、了解房地產法規，多元的組成讓我們可以服務無論是說英語、中文、韓語還是越南語的客戶。與我們合作的客戶遍及全球，我們優良的信譽和完善的服務讓每個與我們合作的客戶都與聯禾地產保持長久的合作關係。
文章參考資料:
https://www.apartments.com/blog/difference-between-renting-an-apartment-or-condo
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